Aluguel sobe quase 10% em 2025. Veja quais foram as cidades mais caras para morar no ano passado
Por Carolina Nalin — Rio de Janeiro
Alta de 9,44% no ano passado, ritmo menor que nos anos anteriores, foi mais que o dobro da inflação no ano. Capitais do Nordeste dominam ‘top 5’. Retorno ao locador volta a níveis de 2011
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Prédios da Rua Santa Clara, em Copacabana, na Zona Sul do Rio, área de alta demanda turística — Foto: Márcia Foletto
O custo do aluguel subiu, em média, quase 10% no ano passado. Mais especificamente, a média ficou em 9,44% em 2025 e por pouco não terminou em dois dígitos. A alta foi mais que o dobro da inflação geral do ano passado: 4,26%.
Capitais do Nordeste dominam o ‘top 5’ com três das cinco maiores altas. Teresina foi a campeã com alta de 21,8%. Em segundo lugar, destaca-se Belém, que recebeu no ano passado a COP30.
O avanço geral, porém, foi em ritmo menor que o observado nos anos anteriores. Em 2024, a locação residencial subiu, em média, 13,5%. Em 2023 e 2022, o índice chegou a ter alta de 16% ao ano, período em que houve um salto pós-pandemia.
Os dados fazem parte do Índice FipeZAP, calculado pela Fipe com base em anúncios da OLX/Zap veiculados na internet, que acompanha o preço médio de imóveis em 36 cidades brasileiras, incluindo as capitais.
Embora o aumento represente uma desaceleração frente aos últimos anos, mostra que o mercado imobiliário segue aquecido no país. Isso porque a alta se manteve acima do comportamento geral dos preços, considerando a inflação média ao consumidor medida pelo IPCA em 2025, calculada pelo IBGE no intervalo da meta do Banco Central (3% com tolerância de 1,5 ponto percentual para mais e para menos).
As capitais onde o aluguel mais subiu em 2025, segundo o FipeZAP:
- Teresina (PI): 21,81%
- Belém (PA): 17,62%
- Aracaju (SE): 16,73%
- Vitória (ES): 15,46%
- João Pessoa (PB): 15,31%
- Cuiabá (MT): 14,61%
- Belo Horizonte (MG): 13,01%
- Fortaleza (CE): 12,45%
- Salvador (BA): 12,38%
- Maceió (AL): 12,22%
- São Luís (MA): 11,37%
- Curitiba (PR): 10,98%
- Rio de Janeiro (RJ): 10,87%
- Natal (RN): 10,13%
- Recife (PE): 9,82%
- Porto Alegre (RS): 9,38%
- Florianópolis (SC): 9,35%
- São Paulo (SP): 7,98%
- Brasília (DF): 6,41%
- Goiânia (GO): 4,67%;
- Manaus (AM): 1,06%.
Entre as capitais, os maiores avanços no ano foram observados em Teresina (21,81%), Belém (17,62%), Aracaju (16,73%), Vitória (15,46%) e João Pessoa (15,31%). A menor alta foi registrada em Manaus, capital do Amazonas, com avanço de 1% no ano. A cidade teve, na prática, uma queda real, já que a média de reajuste de aluguel na região ficou abaixo da inflação estimada no acumulado do ano.
Para além das capitais, o FipeZap mede ainda a variação de preços de locação em quatorze cidades. Nesse grupo, Campinas (SP) liderou a alta, com avanço de 19,92%, seguida por Pelotas (RS), com 18,81%, e Niterói (RJ), onde os aluguéis subiram 16,27% no ano.
Cidades onde o aluguel mais subiu em 2025, segundo o FipeZAP
- Campinas (SP): 19,92%
- Pelotas (RS): 18,81%
- Niterói (RJ): 16,27%
- São José do Rio Preto (SP): 15,41%
- Barueri (SP): 13,97%
- Santos (SP): 12,80%
- Ribeirão Preto (SP): 11,60%
- Joinville (SC): 11,49%
- Praia Grande (SP): 9,40%
- Santo André (SP): 7,83%
- São José dos Campos (SP): 7,43%
- São Bernardo do Campo(SP): 7,31%
- Guarulhos (SP): 7,14%
- São José (SC): -3,10%
Na comparação por número de dormitórios, os imóveis de três quartos foram os que mais encareceram no ano passado, com alta média de 10,19% no ano. Em seguida, aparecem os aluguéis de até um quarto (9,81%), os imóveis com quatro ou mais dormitórios (9,64%) e, por último, os de dois quartos (9,19%).
Retorno do aluguel alcança maiores níveis desde 2011
A pesquisa também apura quanto o proprietário ganha por ano, em média, ao colocar um imóvel para alugar, em relação ao valor de venda mensal (considerando o preço por metro quadrado). Em dezembro de 2025, essa taxa chegou a 5,96% ao ano, segundo o FipeZAP.
Isso significa que, mantidos os preços, o aluguel rendeu quase 6% ao ano sobre o valor do imóvel.
Embora esse retorno ainda fique abaixo da rentabilidade projetada para a maioria das aplicações financeiras em 12 meses, a rentabilidade ao locador é o mais elevado desde 2011, quando a taxa ficou ao redor desse nível entre os meses de maio e outubro. O retorno já havia encostado nesse patamar entre abril e setembro de 2024, mas voltou a subir.
Em termos comparativos, a rentabilidade média foi maior entre os imóveis com um dormitório, chegando a 6,68% ao ano. Em seguida, ficam os imóveis de dois dormitórios, com 6,21%.
